Bà H. (Cần Thơ) cho biết, gia đình hiện có căn nhà cho thuê liên kết với khu du lịch Phú Quốc. Giá cho thuê là 50 triệu đồng/tháng nhưng phải nộp lại khu du lịch 10 triệu đồng/tháng.
“Vậy, gia đình tôi phải nộp thuế cho thuê tài sản như thế nào để kịp thời kê khai nộp thuế, không chậm trễ theo quy định? Gia đình tôi đăng ký hộ kinh doanh và có doanh thu 2 năm liên tiếp trên 3 tỷ đồng/năm. Năm 2026, tôi có tách riêng để kinh doanh, dự kiến doanh thu sẽ giảm từ trên 500 triệu đến dưới 3 tỷ đồng/năm, vậy tôi phải thực hiện kê khai như thế nào?”, bà H. hỏi cơ quan thuế.
Thu nhập cho thuê nhà vẫn phải tính thuế nếu trên 100 triệu đồng/năm
Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 5 TP Cần Thơ cho biết, cá nhân cho thuê tài sản (như nhà, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi…) được xác định theo quy định tại Thông tư 100/2021 của Bộ Tài chính; không bao gồm dịch vụ lưu trú, cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị và cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Trường hợp cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản, nếu doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được, phân bổ theo năm dương lịch.
Cách xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN
Căn cứ các quy định nêu trên, Thuế cơ sở 5 TP Cần Thơ cho biết với trường hợp của bà H., giá cho thuê nhà là 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm. Do đó, nếu căn cứ theo hợp đồng và phụ lục hợp đồng cho thuê, bà H. thuộc diện phải nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% theo Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính.
Việc phải nộp lại 10 triệu đồng/tháng cho khu du lịch không làm thay đổi nguyên tắc xác định doanh thu tính thuế, trừ trường hợp hợp đồng thể hiện rõ khoản này không thuộc doanh thu của bên cho thuê.
Khai thuế theo từng kỳ hoặc theo năm
Cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn khai thuế theo từng kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Hồ sơ khai thuế gồm:
Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (mẫu số 01/TTS);
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (mẫu số 01-1/BK-TTS, áp dụng khi khai lần đầu hoặc có thay đổi hợp đồng).
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
Khai theo từng kỳ thanh toán: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
Khai theo năm: chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Theo Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/7/2026) quy định, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ tự xác định doanh thu và số thuế phải nộp.
Trường hợp hộ kinh doanh có mức doanh thu hằng năm thuộc diện không chịu thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN, cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế. Nếu hộ kinh doanh thuộc diện chịu thuế, phải tự xác định số thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp.
Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sử dụng hóa đơn điện tử, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế, hệ thống thông tin quản lý thuế sẽ tự động tạo lập tờ khai trên cơ sở dữ liệu hóa đơn, dữ liệu quản lý thuế và các nguồn khác.
Dự kiến ngưỡng chịu thuế GTGT từ 500 triệu đồng/năm
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Theo đó, chính sách về thuế GTGT đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được đề xuất như sau:
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu.
Trong đó, tỷ lệ % để tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại Điều 12 Luật Thuế GTGT. Cụ thể: Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%; dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%; sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3% và hoạt động kinh doanh khác: 2%.
Trong quá trình thực hiện chính sách thuế, nếu còn vướng mắc, bà H có thể liên hệ trực tiếp với Thuế cơ sở 5 TP Cần Thơ để được hỗ trợ.
