Bà N.T.T (Hà Nội) cho biết, năm 1998 bà mua 120m2 đất do thôn rao bán, có phiếu thu tiền và biên bản giao đất. Tuy nhiên, sau này bà được xác định thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.
Đến năm 2023, địa phương hướng dẫn bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ sau đó được cơ quan thanh tra xem xét và có kết luận vào tháng 9/2025.
“Khi được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất trên, số tiền tôi đã nộp trước đây theo phiếu thu có được trừ vào tiền sử dụng đất hay không? Tôi có phải nộp thêm theo quy định hiện hành không?”, bà T. hỏi.
Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 10 TP Hà Nội dẫn quy định tại Luật Đất đai 2024 về cấp giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hoặc được giao không đúng thẩm quyền.
Theo đó, pháp luật quy định rõ về việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định là căn cứ quan trọng để xem xét cấp giấy chứng nhận. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, nếu đã sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, không tranh chấp, người sử dụng đất vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính vẫn phải thực hiện theo quy định. Việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ, với các mức thu khác nhau tùy theo thời điểm sử dụng đất, diện tích trong hạn mức hay vượt hạn mức, cũng như mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ 20% hoặc 40% giá đất trong bảng giá đất. Đối với diện tích vượt hạn mức, mức thu có thể lên tới 50% hoặc 70%.
Trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, mức thu có thể là 60% hoặc 70% tùy từng trường hợp.
Đáng chú ý, với các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, pháp luật cho phép xem xét khấu trừ tiền đã nộp trước đó nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh.
Các giấy tờ này bao gồm biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền cho cơ quan, tổ chức khi được giao đất, kể cả trường hợp do UBND cấp xã hoặc tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền cấp. Trường hợp giấy tờ bị mất, nếu còn hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì có thể đề nghị xác nhận lại để làm căn cứ.
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền theo quy định, người sử dụng đất có thể không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
Trường hợp đã nộp nhưng thấp hơn mức quy định tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp sẽ được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phần còn lại phải tiếp tục nộp bổ sung theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Thuế cơ sở 10 TP Hà Nội cho biết, trường hợp bà T. mua đất từ năm 1998 thì cần làm rõ thời điểm sử dụng đất quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp giao đất trái thẩm quyền thì phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với số tiền đã nộp theo phiếu thu, cơ quan thuế đề nghị bà căn cứ vào hồ sơ cụ thể liên hệ với UBND cấp xã để được xác định giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị định số 103/2024 của Chính phủ.
Theo Thuế cơ sở 10 TP Hà Nội, đây là hướng dẫn về nguyên tắc để bà T. liên hệ cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có) theo quy định.
