Theo phản ánh của một công dân, gia đình dự định mua đất ruộng và muốn chuyển một phần diện tích sang đất ở để xây nhà.
Người dân băn khoăn thửa đất phải đáp ứng những điều kiện gì về quy hoạch, hồ sơ cần chuẩn bị gồm những giấy tờ nào, nộp ở đâu và tiền sử dụng đất được tính như thế nào?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
Theo đó, cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xem xét, quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở.
Về cách tính tiền sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp theo Luật Đất đai phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.
Đối với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa hoặc được đơn vị đo đạc tách thành các thửa riêng trước ngày 1/7/2014, mức tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích. Cụ thể:
Diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở: nộp 50% phần chênh lệch.
Diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở thì nộp 100% phần chênh lệch.
Theo quy định, cơ chế ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Ngoài ra, Điều 6 Nghị định số 50/2026 của Chính phủ cũng quy định chi tiết phương pháp tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị quyết số 254.
Liên quan đến hồ sơ và cơ quan giải quyết thủ tục, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời được phép phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, đơn vị thực hiện và ban hành trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương, trong đó có thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bộ đề nghị công dân liên hệ với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn về thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện và giải quyết theo đúng thẩm quyền.
Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Cử tri xã Quốc Oai (Hà Nội) kiến nghị UBND Thành phố xem xét thống nhất cách giải thích và quy định rõ về phân loại đất chữ “T” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của nhân dân.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có phản hồi đối với kiến nghị của người dân dân liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa trong khu dân cư sang đất ở.
