Công dân phản ánh, trong quá trình tìm hiểu mua bất động sản có gặp một tình huống giả định liên quan đến văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản.
Cụ thể, văn bản thỏa thuận này quy định khách hàng đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo tiến độ. Trong đó, 10% là vốn tự có khi ký thỏa thuận; 80% là vốn vay ngân hàng được giải ngân sau khoảng 1-1,5 tháng; 10% vốn tự có còn lại nộp sau khoảng 2 tháng. Trong khi đó, dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Đáng chú ý, văn bản thỏa thuận ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán. Trường hợp không ký, khách hàng bị phạt cọc và phải nộp thêm phí tư vấn bằng 0,5% giá trị bất động sản. Ngược lại, nếu ký hợp đồng mua bán thì khoản phí tư vấn này không bị thu.
Khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng đồng thời ký Phụ lục 01 của văn bản thỏa thuận. Theo đó, 20% vốn tự có được chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư; 10% do môi giới giữ lại từ khoản ngân hàng đã giải ngân; 70% còn lại được chuyển vào “tài khoản chỉ định”, thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán tiền mua bất động sản theo hợp đồng mua bán.
Từ tình huống này, công dân đặt câu hỏi, văn bản thỏa thuận nêu trên có phải là một thỏa thuận dân sự hợp pháp hay chỉ là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản và huy động vốn trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán?
Công dân cũng băn khoăn, văn bản thỏa thuận và phụ lục kèm theo có thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không?
Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cụ thể gồm: Việc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản, không công khai thông tin theo quy định, gian lận, lừa dối trong kinh doanh và đặc biệt là việc thu tiền từ bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của pháp luật.
Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, cũng như quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Khoản 4 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản nêu rõ: Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Tại khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Bộ Xây dựng cũng dẫn chiếu quy định tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hoạt động môi giới bất động sản.
Theo đó, môi giới được thực hiện các công việc như tìm kiếm đối tác, đại diện theo ủy quyền, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Bộ Xây dựng đề nghị công dân đối chiếu các quy định trên để làm căn cứ xác định về việc chủ đầu tư dự án ký hợp đồng nhận đặt cọc trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Cùng với đó là phạm vi nội dung hoạt động môi giới của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới theo đúng quy định.
Đối với các nội dung quy định liên quan về hợp đồng vô hiệu, Bộ đề nghị công dân đối chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự để xem xét, xác định.
Chỉ với “văn bản thoả thuận”, việc ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản tiềm ẩn hàng loạt rủi ro. Cơ quan quản lý Nhà nước quyết định tạm dừng hoạt động này.
Bên cạnh việc tuân thủ các quy định về công khai thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, Sở Xây dựng TPHCM nghiêm cấm các chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà hình thành trong tương lai (nhà ở trên giấy) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
