Theo phản ánh của công dân, năm 1989, thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước, Đảng ủy, UBND xã và Ban đo đất tại địa phương đã khuyến khích người dân quy đổi đất nông nghiệp được chia theo chính sách (còn gọi là đất 10% hay đất rau xanh) sang nhận đất ao xen kẽ trong khu dân cư. Việc giao đất được thực hiện không thu tiền sử dụng đất, các hộ vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế nông nghiệp hằng năm.
Cụ thể, hệ số quy đổi được áp dụng là 1 thước ruộng (24m2) đổi lấy 3 thước ao ở xa khu nhà ở. Tổng diện tích đất ao mà gia đình được giao khoảng 531m2. Trên địa bàn thôn khi đó có hơn 30 hộ thực hiện việc chuyển đổi này, nhằm tận dụng quỹ đất ao sẵn có và tạo thêm đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ xã viên khác.
Sau khi được giao đất, các hộ dân sử dụng đất ao để nuôi cá, trồng bèo phục vụ chăn nuôi, trồng cây quanh bờ ao, một phần diện tích được cải tạo theo mô hình vườn – ao – chuồng. Tuy nhiên, do điều kiện hạ tầng thoát nước xuống cấp, hệ thống cống rãnh không được nạo vét thường xuyên, nhiều ao bị ô nhiễm nghiêm trọng, cá chết hàng loạt, gây thiệt hại lớn về kinh tế. Dù đã áp dụng nhiều biện pháp khắc phục như nạo vét bùn, xử lý môi trường, tình trạng vẫn không được cải thiện, các hộ phải bỏ hoang ao từ khoảng năm 1993 đến 1996.
Để tránh lãng phí tài nguyên đất, từ năm 1993, gia đình công dân đã san lấp dần diện tích ao để chuyển sang trồng cây lâu năm, xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ lẻ, tập kết vật tư phục vụ sản xuất.
Đến năm 2007, cơ bản toàn bộ diện tích đất đã được san lấp, xây dựng tường bao, nhà cấp 4, công trình phụ trợ và nhà xưởng, sử dụng ổn định cho đến nay, không phát sinh tranh chấp, không bị lập biên bản hay xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Theo tìm hiểu tại cơ quan địa chính cấp xã, diện tích đất của gia đình được xác định là đất sử dụng ổn định, có nguồn gốc rõ ràng, không tranh chấp, nằm xen kẹt trong khu dân cư và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Từ đó, công dân đặt câu hỏi liệu diện tích đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở – ONT) hay không? Trưởng thôn có vai trò, thẩm quyền gì trong việc xác nhận, cung cấp thông tin khi làm hồ sơ pháp lý.
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc sử dụng đất là “đúng mục đích sử dụng đất” (Điều 5). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137.
Điều 138 quy định việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Luật Đất đai cũng quy định, người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (Điều 239).
“Do đó, trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp mà không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 và bị xem xét xử lý vi phạm hành chính theo quy định đối với một trong các hành vi quy định tại các Điều 8, 9, 10 Nghị định số 123/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu.
Tuy nhiên, nhằm xử lý các tình huống phát sinh từ thực tiễn như ý kiến của công dân, Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 (Điều 139), việc xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất (Điều 141).
Do vậy, theo Bộ này, cần phải rà soát từng trường hợp cụ thể làm căn cứ giải quyết kiến nghị của ông theo quy định của pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích theo quy định tại Phần III Phụ lục I (kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025).
Đối với vai trò của trưởng thôn, Bộ khẳng định, trưởng thôn không có thẩm quyền quản lý hoặc xác nhận quản lý đất, chỉ hỗ trợ cung cấp thông tin cộng đồng khi cấp xã xác minh nguồn gốc đất.
Chính sách khi cấp giấy chứng nhận
Việc áp dụng chính sách để xem xét, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ.
Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể. Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến về nguyên tắc.
Theo pháp luật về đất đai hiện hành, đối với việc cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138 Luật Đất đai, có vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại Điều 139 Luật Đất đai, thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận lần đầu được quy định tại Mục II và Mục V nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể việc cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai.
Mua lại một thửa đất bằng giấy viết tay nhưng sổ đỏ cấp chung cho hai thửa vẫn do bên bán giữ. Sau đó, thửa còn lại được chuyển nhượng cho người khác và sổ đỏ bản gốc được nộp làm thủ tục cấp đổi.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai là một trong các quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu), không phải là tất cả quy hoạch trên.
