Theo trình bày, năm 2025 gia đình đã nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ đối với diện tích khoảng 200m2. Thửa đất này do bố mẹ khai hoang, sử dụng làm đất ở từ trước năm 1975.
Đến năm 1985, do ảnh hưởng của lũ lụt, gia đình chuyển đi nơi khác sinh sống. Sau đó, thửa đất được sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm. Khi bố mẹ qua đời không để lại di chúc, năm 2013 các thành viên trong gia đình đã lập văn bản phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất này và xác định mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.
Năm 2016, gia đình xây dựng nhà trên thửa đất. Tuy nhiên, việc xây dựng này bị xác định là sử dụng đất sai mục đích và gia đình đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Sau đó, gia đình đã chấp hành nộp phạt theo quy định.
Theo bản đồ địa chính lập năm 2006, thửa đất được xác định là đất trồng cây lâu năm. Trong khi đó, theo quy hoạch chung đến năm 2025 của phường, khu đất này nằm trong khu vực quy hoạch đất thương mại – dịch vụ.
Khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ, cơ quan chức năng trả lời thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, căn cứ khoản 3 và khoản 5 Điều 139 của Luật Đất đai 2024, với lý do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc sử dụng đất không đúng mục đích.
Tuy nhiên, công dân cho rằng gia đình đã khai hoang và sử dụng đất từ trước năm 1975, không có hành vi lấn chiếm đất. Đồng thời, việc cơ quan chức năng cho rằng “sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận” là chưa phù hợp, bởi thửa đất này chưa từng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ đó, công dân đặt câu hỏi: Trường hợp này có được cấp sổ đỏ hay không? Nếu được thì áp dụng Điều 138 hay Điều 139 của Luật Đất đai 2024?
Trả lời về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là trường hợp cụ thể, việc giải quyết cần căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ quản lý đất đai tại địa phương cũng như các giấy tờ mà gia đình đang có để trả lời cụ thể.
Tuy vậy, Bộ cũng nêu rõ một số nguyên tắc pháp lý để tham khảo.
Đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai 2024.
Trong khi đó, trường hợp đã sử dụng đất từ trước năm 1975 nhưng không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của luật này, thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ được xem xét theo Điều 138 của Luật Đất đai 2024.
Đáng chú ý, khi áp dụng Điều 138, việc cấp giấy chứng nhận không phải xem xét sự phù hợp với quy hoạch. Ngoại trừ trường hợp phần diện tích đất nông nghiệp còn lại không được công nhận là đất ở nhưng người sử dụng đất có nhu cầu cấp giấy chứng nhận sang mục đích đất phi nông nghiệp, khi đó mới cần xem xét sự phù hợp với quy hoạch.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị người dân liên hệ trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xet và giải quyết theo đúng quy định pháp luật.
Đất đã được sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai.
Sau khi bị thu hồi toàn bộ đất, gia đình nhiều thế hệ tại địa phương không còn nhà đất để sinh sống và phải đi thuê trọ. Trong quá trình xem xét bố trí tái định cư, hai hộ trong gia đình được xác định là “hộ thiếu”.
Theo Luật Đất đai năm 2024, có 5 loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền được cấp sổ đỏ.
