Theo phản ánh của công dân, gia đình khai hoang, sử dụng ổn định và xây dựng nhà ở trên thửa đất từ năm 1996 đến nay, không xảy ra tranh chấp.
Năm 2003, gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với 200m2 đất ở theo hạn mức. Trên giấy chứng nhận có ghi chú phần diện tích còn lại là “đất trống cùng thửa”.
Theo các giai đoạn đo đạc, lập bản đồ và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, diện tích thửa đất có sự thay đổi. Cụ thể, theo bản đồ địa chính lập theo Chỉ thị 64/CP đã được phê duyệt, thửa đất thuộc loại đất hoang đồi. Trên bản đồ 60/CP (chưa được phê duyệt), diện tích gia đình quản lý, sử dụng khoảng 2.500m2. Đến khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phê duyệt năm 2013, diện tích sử dụng thể hiện khoảng 3.500m2.
Hiện theo quy hoạch phân khu chi tiết, khoảng 2.500m2 phù hợp quy hoạch đất ở, phần diện tích còn lại thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp và đất giáo dục.
Gia đình hiện có nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm so với giấy chứng nhận đã cấp trước đây.
Người dân băn khoăn phần diện tích này sẽ được cấp thông qua thủ tục cấp đổi, điều chỉnh tăng diện tích trên giấy chứng nhận đã cấp hay phải tách thửa để cấp giấy chứng nhận mới. Việc gia đình sử dụng ổn định từ năm 1996 có bị xử phạt vi phạm hành chính khi làm thủ tục và phần đất trồng cây lâu năm này có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở hay không?
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Việc xem xét phải căn cứ hồ sơ lưu trữ, hiện trạng sử dụng đất và các quy định do địa phương ban hành để thi hành Luật Đất đai. Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể.
Tuy nhiên, Bộ nêu một số nguyên tắc pháp lý.
Theo trình bày của công dân, đây là trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích, phần còn lại chưa được cấp.
Bộ dẫn quy định tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, bổ sung khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận cho một phần diện tích của thửa đất, nhưng phần còn lại trước đây chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nếu nay đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra, khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai quy định thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới thể hiện trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
Vì vậy, nếu toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần chưa được cấp giấy chứng nhận, đã được thể hiện trong hồ sơ địa chính thì khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận.
Có bị xử phạt hay không?
Về xử phạt vi phạm hành chính, Bộ cho biết việc xử phạt phải căn cứ vào hành vi vi phạm cụ thể của người sử dụng đất.
Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc do lấn, chiếm đất thì người sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Về việc phần đất trồng cây lâu năm có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở hay không, Bộ cho biết việc xác định loại đất và diện tích được công nhận phải căn cứ vào từng trường hợp sử dụng đất cụ thể.
Trong trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất không đủ điều kiện được công nhận là đất ở theo các Điều 137, 138, 140 và 141 của Luật Đất đai thì diện tích này sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị người dân liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét hồ sơ và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Theo Luật Đất đai năm 2024, việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp được quy định tại tại khoản 1 Điều 152.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp việc quy định mới tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 về hợp thửa đất có áp dụng đối với đất ở, đất vườn, ao được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay chỉ đối với đất thuộc các dự án.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn việc xem xét cấp sổ đỏ đối với trường hợp nhà ở được xây dựng lệch khỏi ranh giới thửa đất đã được cấp sổ đỏ từ năm 1998.
