Theo phản ánh, gia đình người dân mua căn nhà khoảng 50m2 trên thửa đất 60m2 bằng giấy viết tay trước ngày 15/10/1993.
Thửa đất có nguồn gốc do hợp tác xã giao cho xã viên năm 1987. Thời điểm nhận chuyển nhượng, căn nhà đã được xây dựng một tầng, có trần đổ bê tông và gác lửng. Gia đình sinh sống ổn định, liên tục đến nay, không xảy ra tranh chấp.
Từ thực tế trên, công dân đặt câu hỏi liệu thửa đất đang sử dụng có được công nhận là đất ở và đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương nên không thể trả lời từng trường hợp mà chỉ hướng dẫn theo nguyên tắc của pháp luật đất đai.
Bộ cho biết Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn, trong đó có Nghị định 151/2025, đã quy định trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục theo quy định.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã quy định đầy đủ về thành phần hồ sơ, trình tự và thủ tục thực hiện tại Nghị định số 101/2024 và Nghị định số 151/2025.
Tại Mục XI, nội dung C, Phần V của Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025 đã có quy định về việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp người sử dụng đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.
Ngoài ra, Điều 15 Nghị định số 49/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã giao UBND cấp tỉnh quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị người dân liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn thực hiện theo quy định.
|
Đối với việc mua bán đất thông qua “giấy tờ viết tay”, mục XI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025 đã quy định rõ trình tự, thủ tục để đăng ký và cấp sổ đỏ đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. Theo đó, các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất gồm: Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai. Ngoài ra, trường hợp nhận chuyển nhượng từ người được thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai cũng được xem xét theo cơ chế này. Đáng chú ý, trong các trường hợp nêu trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp liên quan đến thừa kế. Với những thửa đất đã được cấp sổ đỏ nhưng bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì người đang sử dụng đất vẫn có thể thực hiện đăng ký biến động. Trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao sổ đỏ cho bên nhận chuyển quyền khi làm thủ tục, người dân cần nộp đơn đăng ký biến động đất đai và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập kèm theo giấy tờ liên quan như hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng. Trường hợp không có hợp đồng thì nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo nghị định, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thông báo cho bên chuyển nhượng và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai việc làm thủ tục cấp sổ đỏ. Trường hợp không xác định được địa chỉ bên chuyển nhượng thì cơ quan chức năng sẽ đăng thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương 3 lần và chi phí do người làm thủ tục chi trả. Sau thời hạn 30 ngày kể từ khi thông báo hoặc đăng tin lần đầu nếu không phát sinh tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng không nộp lại sổ đỏ đã cấp thì cơ quan chức năng sẽ thực hiện thủ tục hủy giấy chứng nhận cũ. Nếu trong thời gian này phát sinh tranh chấp, các bên sẽ được hướng dẫn gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. |
Thửa đất nằm trong khu vực từng được UBND tỉnh kêu gọi đầu tư nhưng văn bản này đã hết hiệu lực từ năm 2020. Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân bị từ chối với lý do khu đất thuộc diện kêu gọi đầu tư.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có phản hồi về việc xử phạt đối với trường hợp vợ chồng nhận chuyển nhượng 5 thửa đất bằng 5 hợp đồng riêng nhưng quá thời hạn mới thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
