Ông N.Q.Q. (Nghệ An) cho biết, gia đình có một thửa đất trồng cây lâu năm rộng 280m2, nằm cách thửa đất ở bởi một con đường. Thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/12/2005, nhưng thực tế gia đình đã sử dụng ổn định từ năm 1994.
Hiện gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng thửa đất này sang đất ở.
Gửi câu hỏi tới cơ quan thuế, ông Q. đề nghị cho biết diện tích tối thiểu, tối đa được phép chuyển mục đích sang đất ở đối với trường hợp của gia đình là bao nhiêu; tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ bao nhiêu phần trăm so với bảng giá đất do Nhà nước quy định.
Ngoài ra, bố ông là bệnh binh hạng 3/3, trên 80 tuổi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình gồm bố và mẹ. Ông hỏi trường hợp này có được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất hay không và nếu có thì mức giảm là bao nhiêu?
Trả lời nội dung này, Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An cho biết, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho phép chuyển mục đích và các quy định về hạn mức, diện tích tối thiểu tại địa phương.
Cơ quan thuế không có thẩm quyền quyết định diện tích tối thiểu hoặc tối đa được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, đề nghị ông Q. liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai để được kiểm tra quy hoạch, điều kiện chuyển mục đích và xác định diện tích cụ thể được phép chuyển sang đất ở.
Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, cơ quan thuế dẫn Nghị định số 103/2024 của Chính phủ, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025 quy định việc xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Theo đó, số tiền sử dụng đất cụ thể chỉ được xác định sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển phiếu chuyển thông tin địa chính.
Trên cơ sở đó, cùng với bảng giá đất và các hồ sơ có liên quan, cơ quan thuế sẽ tính toán, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Theo Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An, thửa đất của ông Q. là đất trồng cây lâu năm nằm tách biệt với thửa đất ở, chưa có hồ sơ xác định nguồn gốc sử dụng đất, vị trí, diện tích được phép chuyển mục đích và giá đất cụ thể nên chưa đủ căn cứ để xác định tỷ lệ hoặc số tiền sử dụng đất phải nộp.
Việc thửa đất đã được sử dụng từ năm 1994 nhưng đến năm 2005 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần được cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra, xác định trong hồ sơ địa chính và phiếu chuyển thông tin.
Bệnh binh có thể được giảm tới 90% tiền sử dụng đất
Về chính sách giảm tiền sử dụng đất đối với bệnh binh, Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An dẫn Điều 105 Nghị định số 131/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và biện pháp thi hành Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng.
Theo quy định, bệnh binh thuộc đối tượng được xem xét giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở. Mức giảm được xác định theo tỷ lệ tổn thương cơ thể ghi trong hồ sơ người có công.
Trong đó, bệnh binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở; bệnh binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 41% đến 60% được giảm 80% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.
Bên cạnh đó, theo Điều 17 Nghị định số 103/2024, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng được thực hiện theo pháp luật về người có công và chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn hoặc giảm một lần đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Do đó, trường hợp bố ông Q. là bệnh binh thì có thể được xem xét giảm tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, gồm có giấy tờ xác nhận đối tượng người có công và tỷ lệ tổn thương cơ thể; có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đề nghị chuyển mục đích; chưa được hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất lần nào; diện tích được giảm nằm trong hạn mức giao đất ở và có quyết định giảm tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan thuế cũng lưu ý, việc bố ông Q. trên 80 tuổi không phải là căn cứ riêng để xác định mức giảm tiền sử dụng đất. Mức giảm cụ thể phải căn cứ vào tỷ lệ tổn thương cơ thể ghi trong hồ sơ bệnh binh và kết quả kiểm tra điều kiện hưởng chính sách của cơ quan có thẩm quyền.
Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An đề nghị ông Q. nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và hồ sơ người có công tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, phường nơi có đất để cơ quan chức năng kiểm tra, giải quyết theo thẩm quyền. Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ và phiếu chuyển thông tin hợp lệ, cơ quan thuế sẽ xác định, thông báo tiền sử dụng đất phải nộp và thực hiện giảm tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
