Vay hơn 3,1 tỷ đồng, gánh nợ hơn 4,2 tỷ đồng
Đầu năm 2022, ông Nguyễn Phúc H. ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng N. – Chi nhánh E, tỉnh Đắk Lắk để vay vốn kinh doanh hàng nông sản.
Cụ thể, ngày 12/1/2022, hai bên ký một hợp đồng tín dụng, sau đó được sửa đổi, bổ sung vào ngày 15/11/2022. Theo hợp đồng, hạn mức cấp tín dụng là 3,15 tỷ đồng, số tiền thực nhận hơn 3,13 tỷ đồng, thời hạn vay 12 tháng (kể từ 15/11/2022 đến 15/11/2023), lãi suất 9,5%/năm.
Để đảm bảo khoản vay, ông H. thế chấp cho ngân hàng 3 quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
Tài sản thứ nhất là thửa đất có diện tích 109,7m2, tại phường E. Tài sản thứ hai là thửa đất có diện tích 97,5m2 và tài sản thứ ba là thửa đất có diện tích 90,2m2 đều tại phường T.
Toàn bộ các hợp đồng thế chấp đều được ký ngày 11/1/2022 và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
Tuy nhiên, sau khi vay tiền, ông H. không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Ngân hàng cho biết đã nhiều lần yêu cầu thanh toán nhưng ông không hợp tác, cũng không phối hợp xử lý tài sản bảo đảm, buộc ngân hàng yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk giải quyết.
Tính đến ngày 25/9/2025, tổng dư nợ của ông H. đã lên tới hơn 4,259 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc là 3,13 tỷ đồng, lãi trong hạn hơn 852 triệu đồng và lãi quá hạn gần 277 triệu đồng.
Tại tòa, ông H. thừa nhận khoản vay và cho biết do làm ăn khó khăn nên chưa có khả năng trả nợ. Ông đồng ý với toàn bộ số nợ ngân hàng đưa ra, đồng thời chấp nhận giao các tài sản thế chấp để xử lý theo quy định
Tranh chấp phát sinh từ 3 lô đất thế chấp
Vụ việc trở nên phức tạp khi bà C. tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Bà C. cho rằng cả 3 quyền sử dụng đất nói trên thực chất thuộc quyền sở hữu của mình, chỉ nhờ ông H. đứng tên hộ. Theo bà, ông H. đã tự ý mang tài sản đi thế chấp ngân hàng mà không được bà đồng ý.
Bà C. dẫn bản án dân sự phúc thẩm số 81 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk đã có hiệu lực pháp luật, tuyên buộc ông H. phải trả lại các tài sản cho bà. Vì vậy, bà đề nghị tòa bác yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng.
Tại phiên sơ thẩm, Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ngân hàng, buộc ông H. trả hơn 4,259 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi.
Tuy nhiên, tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Đồng thời, tòa tuyên hủy 3 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã ký giữa ngân hàng và ông H. với lý do các tài sản này đã được giải quyết trong một bản án khác.
Không đồng ý, Ngân hàng N. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, ngân hàng cho rằng thời điểm ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp vào ngày 11/1/2022, ông H. là người đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trực tiếp quản lý và sử dụng các tài sản này.
Ngân hàng khẳng định đã thực hiện đầy đủ các thủ tục thẩm định, đăng ký giao dịch bảo đảm và không thể biết trước việc tài sản phát sinh tranh chấp sau này.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, các hợp đồng thế chấp được xác lập trước thời điểm bà C. khởi kiện đòi tài sản. Thời điểm ngân hàng nhận thế chấp, ông H. vẫn là người đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tòa cho rằng tại thời điểm nhận thế chấp, ngân hàng không có cơ sở để biết các tài sản này đang tồn tại tranh chấp quyền sở hữu.
Tòa cũng xác định ngân hàng là “người thứ ba ngay tình” theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Theo tòa, ngân hàng đã nhận thế chấp dựa trên giấy tờ hợp pháp và không biết tài sản có tranh chấp trước đó.
Ngoài ra, viện dẫn hướng dẫn của Tòa án nhân dân Tối cao, tòa cho rằng trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp ngân hàng thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu.
Từ đó, tòa phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ngân hàng, sửa một phần bản án sơ thẩm.
Theo phán quyết cuối cùng, ông H. phải trả cho ngân hàng tổng số tiền hơn 4,259 tỷ đồng và tiếp tục chịu lãi phát sinh cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.
Trường hợp ông H. không trả hoặc trả không đầy đủ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý 3 tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Tòa cũng nêu rõ, nếu sau khi xử lý tài sản vẫn còn khoản chênh lệch sau khi thanh toán nghĩa vụ thi hành án và các chi phí liên quan, bà C. sẽ được nhận lại phần còn dư này. Trường hợp thiệt hại quyền lợi, bà C. có quyền khởi kiện bằng vụ án khác để yêu cầu ông H. hoàn trả giá trị tài sản tương ứng.
