Theo phản ánh của một công dân, vào khoảng những năm 1970, gia đình có một mảnh đất nằm giáp tỉnh lộ 419 hiện nay. Thời điểm đó, UBND xã đã vận động gia đình đổi thửa đất này để cấp cho một hộ gia đình có công với cách mạng.
Đổi lại, chính quyền xã giao cho gia đình một mảnh đất khác nằm trong xóm. Tuy nhiên, việc đổi đất diễn ra cách đây quá lâu nên gia đình không còn lưu giữ bất kỳ giấy tờ nào liên quan. Dù vậy, nhiều người dân sống xung quanh cùng các bậc cao niên trong xóm vẫn biết rõ sự việc và có thể làm chứng.
Sau khi được giao đất mới, gia đình đã sử dụng ổn định để xây nhà ở, làm vườn, trồng cây hàng năm và cây lâu năm. Quá trình sử dụng đất liên tục, không phát sinh tranh chấp.
Từ thực tế trên, công dân đặt câu hỏi liệu gia đình có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu hay không và nếu đủ thì thuộc trường hợp nào theo Luật Đất đai 2024?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của chính quyền địa phương. Việc cấp giấy chứng nhận cần căn cứ hồ sơ lưu trữ, nguồn gốc sử dụng đất cũng như các quy định do địa phương ban hành để thi hành Luật Đất đai.
Vì vậy, Bộ không có cơ sở để trả lời. Tuy nhiên, cơ quan này dẫn chiếu một số quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Các quy định này được nêu tại Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140 của Luật Đất đai 2024. Đây là các điều khoản liên quan đến việc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ hoặc có nguồn gốc sử dụng đất từ trước đây.
Đáng chú ý, nhiều trường hợp sử dụng đất lâu dài, ổn định trước thời điểm luật có hiệu lực, không có tranh chấp có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành các quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu tại Nghị định số 101/2024 và Nghị định số 151/2025.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thêm, tại khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026, UBND cấp tỉnh được giao ban hành quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hành chính đất đai đối với các trường hợp phát sinh trên địa bàn, thời hạn hoàn thành chậm nhất trước ngày 1/7/2026.
Trong thời gian địa phương chưa ban hành quy định mới, UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định cũ hoặc ban hành quy trình xử lý đối với từng trường hợp cụ thể.
Liên quan đến thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai và điểm h khoản 5 Điều 1 Nghị định số 151/2025, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với cá nhân trong nước đang sử dụng đất.
Từ các quy định trên, công dân liên hệ các cấp có thẩm quyền để thực hiện.
|
Theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1/7/2025), quy định thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp giấy chứng nhận lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. 
Về trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ được nêu trong phụ lục I ban hành kèm Nghị định này. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và có nhu cầu cấp sổ đỏ thì nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa. Hồ sơ gồm thông báo xác nhận kết quả đăng ký và đơn đăng ký theo Mẫu số 15 ban hành kèm nghị định.  Tiếp đó, với trường hợp thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thể hiện đủ điều kiện cấp sổ đỏ và tại thời điểm cấp sổ không thuộc trường hợp quy định tại điểm đ và e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo nghị định này đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Còn với trường hợp thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không thể hiện đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g Mục 3 Phần II của “Phần C. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất” Nghị định này. Sau đó, UBND cấp xã thực hiện việc cấp sổ đỏ theo quy định. |
Sau nhiều năm sử dụng ổn định, một hộ gia đình phát hiện diện tích thực tế lớn hơn 129m2 so với sổ đỏ đã cấp. Trường hợp không khai hoang, không lấn chiếm, không tranh chấp, pháp luật quy định xử lý thế nào?
2.000m2 đất đã được cấp sổ đỏ từ năm 1993, nhưng khi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận, gia đình bất ngờ được thông báo thửa đất đang sử dụng thực tế lại chồng lấn với thửa đất đã được cấp cho người khác.
Mua nhà bằng giấy viết tay từ năm 1990, ở ổn định suốt 36 năm, có hộ khẩu thường trú, không tranh chấp nhưng chưa được cấp sổ đỏ vì một văn bản “ủy quyền” không có chữ ký của bên nhận ủy quyền.
